2016年深圳二手房六大区域全年楼市分析白皮书重磅发布

房天下深圳二手房原创 陈周科】带着暖和的朝阳迈进的2017,回望着2016年已然走过!总结2016一年,我的描述是,2016,深圳二手楼市“波澜不惊”,市场成交热度依然超越2013年!根据房天下深圳二手房新统计的数据显示,2016年全年深圳二手房总成交套数为107574套(超过2013年的95527套),二手房年底房价为47606元/㎡,全年楼市成交再度突破10万套的大关,市场呈现一定的活跃和热度,同比2015年全年二手房的139892套,楼市成交呈现23.1%幅度的调整下降。2016全年深圳二手房住宅成交为87134套,按照房天下深圳二手房统计的深圳每个月二手房交易平均的65万平方米的交易面积计算,2016全年深圳二手房交易的面积超过780万平方米,再进一步按照深圳目前二手房平均年度成交均价的5.3万计算,全年二手房总市场交易额为4134亿元,按照1.5%佣金计算,深圳全年二手房佣金市场将达到62亿元。

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这是深圳2016全年二手房每个月的交易曲线图,含一手房市场(数据来自房天下深圳二手房统计)

过去的2016全年,根据房天下深圳二手房的统计,深圳二手房从年初的4.2万房价到现在的4.76万元,9月达到5.41万的顶峰,深圳全年二手房均价的走势是13.33%幅度的上涨,如果按高峰计算深圳2016年的房价涨幅是28.80%幅度的高点上涨。而按照深圳实际的市场成交房价来计算,深圳二手房成交均价高点是达到5.8万一平方,套均交易总价是达到420套一套。总体而言,2016深圳全年二手房市场交易量仍然保持比较大的活跃度,2016年深圳二手房成交套数比起2014年的66725套,是呈现多出近4万套的增长;再从自2005年深圳的11年来二手房交易市场套数的对比,深圳2016全年二手房交易的套数水平是仅次于2009年,2010,2015年,也就是说2016年是深圳11年来二手房交易量的第四次高峰的水平。由此而看,评价2016年深圳二手房交易市场仍然庞大和活跃是不为过。

深圳一手房方面,2016年全年深圳一手房总成交套数为44971套,同比2015年的6.6万套,市场有33.3%幅度的下探,但从深圳2016年新房市场的观察,深圳2016全年一手房的开盘市场表现较为好的行情,特别是2016年6月之前的楼市,深圳一手房紧缺的市场供应,加上市场的氛围,全年一手房房价目前还保持为5.49万的较高的水平,曾经高点也突破6万的房价水平,本来在深圳市场中,以二手房房价均价水平较高,今年是一手房房价相对较高,无形中也影响深圳二手房各大片区的房价水平,如坪山,光明,沙井,松岗,龙岗布吉,横岗,龙岗中心,观澜,平湖一带的二手房房价都呈现一定幅度的“带涨效应”。

2016,深圳楼市在3月份是达到交易市场的高峰,之后楼市成交波动回落,全年历经3.25和10.4地方城市新的房产调控,还有一年内2次评估价的调整,不少楼盘评估价上涨的幅度超过50%,预计全年深圳不少二手房评估价已经接近目前该楼盘的市场价的75%。3月底“深六条”首先推出的是让深圳购房社保从1改3;10月初的“深八条”是进一步严格控制深圳的购房条件,由社保3改5,这两大政策是改变深圳在2015起飞,疯狂的楼市格局,彰显地方政府对房价调整的决心,改变2015年以来,深圳5次降息的利好,增值税5改2,二套5成,首套2成公积金,其他城市的首套2成的系列叠加利好政策,加上深圳今年11月开展的特别严肃的市场违规查处氛围,整体深圳楼市氛围余波至今仍然比较平静,疯狂的气势已然不再当年。深圳政府另方面,今年也加大深圳市场供应端的发力,积极推动深圳的人才住房市场和城市更新,带动新活力的发展政策,另外加快深圳地铁轨道的发展,深圳城市活力越发彰显,安居乐业的局面更加明显,房价的和谐回落也体现住房的宗旨。按照2017年中央定调房地产的价值是:“房子是用来住的,不是用来炒的”核心宗旨。

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深圳12年以来二手房市场的热度图(数据为房天下深圳二手房数据特别统计)

这一年深圳二手房中介市场发展也非常快,全市的从业地产经纪人员达到5万多人,市场交易的热度带动行业的蓬勃发展。加上深圳周边惠州,东莞,中山一带交易量的火爆,深圳的中介业务已经是“城际化”的发展和延伸。根据房天下深圳二手房从房协公布的数据预估,全年深圳中介一手,二手住宅的佣金收入是超过80个亿元,其中上半年的佣金收入比较高,龙岗区从业投入的中介机构人员也增长比较快,辐射城市化,同步对临深片区开展二级市场代理业务的趋势化。

2016深圳全年二手房呈现是“量跌价涨”,2017,预计深圳二手房会出现“价稳量稳”的趋势,在没有新的刺激政策下,深圳2017年楼市将是迎来2015年大涨后的第三年的“稳和”时期。以深圳目前是1300多万的常住人口的城市规模,加上深圳比较好的人才引进政策,深圳2017年的购买实力也会有一定的提升,但购房的资金压力短时间将没有太大的缓解。

2016深圳二手房白皮书纲要分析:

1、总体成交量及房价分析

2、2016年度深圳二手房小区热搜数据

3、2016全年楼市政策及事件

4、深圳热门六大区域楼市分析

5、展望2017年楼市

1、总体成交量及房价分析

根据房天下深圳二手房统计,2016深圳全年一二手房楼市总成交152545套(2015年深圳一二手房楼市总成交205892套),超过15万的市场成交,其中2016全年深圳二手房全年总成交为107574套(2015全年深圳二手房成交139892套,2014全年深圳二手房成交66725套,2013二手房成交95527套),同比成交下降23.1%。深圳二手房全年楼市成交波动比较大,基本是前高后低的走势,出现3月份的20454套的高峰,为历年来月成交比较少见的局面。2016年深圳全年月度成交量仅有2个月是超过1万套以上的水平,比起2015年全年8个月的成交超过1万套,可见2016年的楼市有所降温。

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深圳4年二手房成交套数的走势图

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深圳2015年以来二手房月度成交趋势

2016全年深圳六大区域成交中,以龙岗和宝安两区的二手房成交较高,占比均超过21%,各自的年度交易量是超过2万套,其中龙岗是达到2.6万套,平均每天是交易78套二手房,南山也达到1.5万套。从中介行业来看,深圳一些巨头中介的年度交易量是超过1.5万套,整体2016年楼市热度仍在。商圈的成交和搜索中,以龙岗中心,布吉,龙华,前海,西乡,宝安中心等为重点区域,其中在今年的搜索行为中,西乡年度搜索量超过107万,布吉龙岗中心均超过130万人次的搜索……

根据房天下深圳二手房的统计,2016全年深圳二手房区域成交以龙岗的27936套为最多的区域,宝安的22246套位居深圳第二,福田为19571套,罗湖为18146套,南山为16294套,盐田为3036套,如果按照深圳目前的行政区域划分,龙华2016年的成交套数约为7357套。总体市场成交的占比是,龙岗占比达到25.6%,是深圳目前成交量比较大的二手房区域。比较2015年的数据,龙岗是35354套,龙岗的成交有20.98的回落,但总体成交市场的占比,龙岗仍然为25%左右,位居深圳的第一成交区域。

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2016全年深圳各个区域的二手房成交套数统计

2016深圳全年二手房均价为47606元/㎡,比起2016年年初的4.21万,房价涨幅为13.3%,深圳2016年套均成交总价走向一个顶峰,达到400多万一套,全年的房价比较热,从房价的水平来看,2015年深圳的房价是全国独占鳌头,但2016年,北京的二手房均价是超过深圳。

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深圳房价图

2016年全年深圳二手房房价排名是:南山63379元,福田62398元,盐田52079元,罗湖48906元,龙华42893元,宝安38514元,龙岗36329元,坪山21969元,深圳周边的惠州东莞房价已经是超过9316元的水平。

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